土地取得からマイホーム新築までにかかる諸手続き費用
- 2020年5月16日住宅登記
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マイホームを新築・購入するにあたり遭遇する様々な諸手続きと費用の概要についてご説明させて頂きます。少々細かいですが、5分ほどで読める記事ですので、すこし頑張って最後まで読み通して頂けると幸いです。
また、文末に記事内容を「土地取得から建物新築までの手続費用（概算）事例表」として添付しましたので、2・3回、目を通して頂ければ、諸費用の概要が把握でき、安心してマイホームの計画を進めることができると思います。それでは宜しくお願い致します。
◆事例
建築地 岐阜県内 宅地250㎡ 固定資産税評価額 825万円
路線価 1000万円 時価 1200万円
土地ローン 1200万円
木造住宅 延床面積 120㎡ 仮評価額 1032万円
建物ローン 3000万円◆土地取得費用
土地の取得には身内からもらう方法と不動産業者で購入する方法があります。
より詳細には、以下の４通りあります。①暦年贈与で身内からもらう方法
まずは身内に住宅を建築できる土地がないか確認します。
身内が希望の条件を満たす土地を持っている場合は暦年贈与を検討します。
暦年贈与は、受贈者一人当たり年間110万円まで非課税のため、年をまたいで贈与すれば施主様夫婦2名に対して440万円までの土地は非課税、1240万円までの土地は贈与税上限80万円で贈与できます。
将来的な贈与の柔軟性を残しておきたい祖父母孫間・親子間では、次の相続時精算課税ではなく暦年贈与がお勧めです。・メリット：相続財産の前渡し効果、今後の贈与の柔軟性
・デメリット：贈与税
・事例に基づく費用 計849,700円
（贈与税560,000円 取得税24,700円 登録免許税165,000円 司法書士100,000円）②相続時精算課税贈与で祖父母・親からもらう方法
土地を持っている身内が施主様夫婦の60歳以上の祖父母・両親であるときには、相続時精算課税贈与も検討します。
これは60歳以上の祖父母・両親一人につき2500万円までの財産（土地）であれば当面贈与税が非課税となる特例です。
ただし、以後、贈与をした当事者間では全ての贈与が申告の対象とされ、相続時に精算される結果、贈与者の財産額が相続税の基礎控除額(3000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えることとなる場合は、増税につながる懸念があります。
概ね5000万円以上の資産をお持ちの祖父母・両親については慎重に検討すべきです。・メリット：相続財産の前渡し効果、当面の贈与税は2500万円まで非課税
・デメリット：資産家の祖父母・両親からの贈与については増税リスク
・事例に基づく費用 計239,700円
（贈与税0円 取得税24,700円 登録免許税165,000円 司法書士50,000円）③身内名義のまま建築する方法
暦年贈与も相続時精算課税贈与もしたくない場合は、身内名義のまま住宅を建築することとなります。
ただし、将来の相続リスクを予防するため、最低限、自筆証書遺言を準備すべきでしょう。・メリット：費用が掛からない
・デメリット：相続トラブルリスク、祖父母・親の認知症に伴う資産凍結リスク④売買で買う方法
身内に住宅を建築できる土地がない場合には、希望の条件を満たす土地を探し、土地を買うことになります。
・事例に基づく費用 計12,738,400円＋α
（売買代金12,000,000 不動産仲介462,000 取得税24,700円 登録免許税123,700円 登録免許税48,000円 司法書士80,000円 その他ローン保証料等）◆建物資金援助：祖父母･親からの住宅資金贈与
祖父母・親から資金援助を得られる場合は、住宅取得資金贈与の非課税特例を利用できます。住宅取得資金贈与の非課税特例は、建物購入資金のために利用し、土地は自己資金又はローンで購入することをお勧めします。住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるためには贈与の翌年3/15までの棟上が必要なため、土地資金として贈与を受けてしまうとスケジュール的に厳しくなるからです。令和2年4月～令和3年3月までの建物契約については、省エネ等住宅は1500万円まで、上記以外の住宅は1000万円までの資金援助が非課税となります。非課税でも翌年2/1～3/15までの申告が必須です。一日でも遅れるとアウトですので、必ず期間内に申告してください。
◆着工～建物引渡に伴う建物登記
建物契約・着工後、中間資金実行の際に土地に抵当権を設定し建物完了時に建物登記一式を行う場合の費用例を掲載します。
※金融機関等の取扱いにより建物完了時に一括して登記するケースや、建売住宅のケースは、登録免許税と司法書士費用が大分安くなります。・事例に基づく費用 計329,400円＋α
（不動産取得税0円 登録免許税120,000円 登録免許税15,400円 登録免許税1,000円 登録免許税1,500円 登録免許税1,500円 土地家屋調査士70,000 司法書士120,000円 その他ローン保証料等）◆すまい給付金（引渡から1年以内に申請）
49歳以下で住宅ローンで新築した方については、年収775万円以下であれば、最大50万円のすまい給付金がもらえます。
忘れずに引渡から１年以内に申請しましょう。
手続き方法は別の記事で掲載しております。◆住宅ローン控除 初年度確定申告
年末ローン残高の1％(最大40万円)が原則10年間減税される制度です。
住宅ローンの金利が１％前後ですから実質10年間は金利ゼロということです。
現在は消費増税の経過措置として13年間の特例期間中です。
令和2年12月までに入居すること、又は、コロナの影響により入居が遅れた方については、注文住宅は9月、建売住宅は11月までに契約を締結していれば、令和3年12月までに入居することを条件に最大13年間減税されます。◆固定資産税・都市計画税（毎年4月に納付書が届く）
土地の固定資産税等は、住宅が建った後は、住宅用地として軽減された額が課税されます。
建物は新築後3年間は、床面積120㎡までの部分について固定資産税が半額となります。
建物は年々評価額が下がるため、4年目以降は軽減措置がなくなります。事例に基づく固定資産税・都市計画税
建築前 土地140,200
築後1年 土地33,000、建物103,200
築後2年 土地33,000、建物82,500
築後3年 土地33,000、建物77,400
築後4年 土地33,000、建物122,800
築後5年 土地33,000、建物117,500以上が、マイホーム新築・購入に伴う諸手続きと諸費用の概要です。
以上の概要をまとめたものをＰＤＦ添付しますので参考にしてください。
注）上記に含まれない代表的な例外的手続きが二つあります。
①市街化調整区域（建築が制限される地域）で住宅を新築する場合は、別途開発許可の手続きが必要となります。
②実家の一部を分筆（土地に線引きすること）して新築する場合には、別途分筆手続きが必要となることがあります。
①②の場合は、個別にご相談くださいませ。
土地・建物の売買・贈与・新築・登記をご検討の方は、気軽にお問い合わせください。