相続・認知症の悩み解決|岐阜・愛知の相続・家族信託・遺言・贈与を安心価格でサポート

  • 058-322-3203
  • メールでお問い合わせ

コラム

現況非農地に住宅を建築したい場合【非農地証明等】

2020年4月30日住宅登記

住宅の建て替えなどをする場合において、建築地の一部の登記記録が実は農地だったということがあります。このような場合は、次のような段階を経て住宅建築を進めます。

①農地について現況証明又は非農地証明を取得
②地目変更登記
③土地の名義人が施主の親・祖父母等である場合には必要に応じて土地の生前贈与
④中間資金実行時の土地抵当権設定登記
⑤建物完了時の建物滅失・表題登記、所有権保存・抵当権設定登記

ポイントは①の取得と③を実行するか否かです。

①農転許可を得たが許可書を紛失している場合は市経由で現況証明申請をして現況証明を発行してもらいます。
農地でなくなってから一定期間が経過している場合等には市経由で非農地証明申請をし非農地証明を発行してもらいます。

現況証明も非農地証明も市・県により条件や取り扱いが微妙に異なりますので、建築地の市の農業委員会にご確認ください。

 

②現況証明又は非農地証明発行後は、土地家屋調査士において地目変更登記を行います。

 

③建築地の名義人が親や祖父母名義である場合、必要に応じて生前贈与を検討します(必須ではありません)。

生前贈与をしなければ親・祖父母が担保提供者となり、生前贈与をすれば施主が担保提供者となります。

生前贈与をする場合、贈与税・不動産取得税・登記費用を検討する必要があります。

→子・孫への土地の生前贈与|メリットとタイミング

→子・孫への土地の生前贈与|名義を変えない場合との比較

贈与税は、名義人である親・祖父母が土地持ちなどの資産家であるケースを除けば相続時精算課税制度により非課税となるケースが多いです。

不動産取得税については、住宅用地取得の軽減措置があるため、多くの場合、非課税又は大幅軽減となります。

登記費用(司法書士報酬+登録免許税)については、司法書士報酬約5万円+固定資産税評価額の2%の登録免許税がかかります。

 

もっとも、名義人である親・祖父母の判断能力がない場合は、担保提供も生前贈与も不可能となりますので注意が必要です。

また、名義人である親・祖父母に判断能力はあるが、今後の抵当権設定契約等の負担を懸念する場合は、生前贈与を積極的に検討すべきでしょう。

 

地目変更(+生前贈与)後は、着工→中間資金実行時の抵当権設定登記を経て、建物完了時に表題登記、所有権保存、抵当権設定登記等の一連の登記を行いすべての登記手続きが完了します。

 

土地・建物の売買・贈与・新築・登記をご検討の方は、気軽にお問い合わせください。

住宅登記・料金シート

お問い合わせ

前のページに戻る