岐阜県各務原市・西田司法書士事務所／司法書士 西田 博生　対応エリア：岐阜県・愛知県

大正・昭和初期産まれの祖父母世代は、兄弟姉妹が多い上に相続に備えていたご家庭も少なかったため、相続登記がされないまま放置されている土地が残っていることは珍しくありません。

2024年4月から相続登記が義務化されたことはご存知ですか？
義務化以前に発生した相続不動産も対象であり、正当な理由なく放置すれば10万円以下の過料が科される可能性があります。

本事例で取り上げるのは、40年以上前に亡くなった祖父名義のまま放置されていた愛知県の空き家です。
戸籍を遡ると相続人は10名に膨らんでいましたが、当事務所からの「中立の手紙」と「換価分割」により、約1年で整理しました。その全容をご紹介します。

※プライバシーへの配慮のため、人物・地名・金額等は一部編集しています。

誰も住んでいない家の相続

岐阜県にお住まいの40代男性からのご相談です。

子どもの頃によく遊びに行った母の実家が、祖父名義のまま放置されています。
祖父は40年以上前に亡くなっており、その子孫は母を含めみんな家を出ているので、母の実家には現在は誰も住んでおらず空き家となっています。

祖父が亡くなった後は母が固定資産税を払っていましたが、その母も亡くなり、今は孫であるわたしがその役目を担っています。

固定資産税だけが毎年発生している状況で、管理も行き届いていないので近隣からは雑草や老朽家屋への苦情も届いていて、どうにかしなくては・・・と一念発起し相談に来ました。

叔父叔母も高齢で、亡くなっている方もいて、わたしのように孫世代が相続人になっているところもあり、解決するのが難しそうです・・・。

被相続人	祖父（40年以上前に死亡）
対象不動産	築60年の未登記家屋＋土地（愛知県）
相続人	合計10名（全国に分散／うち1名は当時90歳）
放置期間	40年以上
年間負担	固定資産税 約10万円／年
ご相談者	Ｅさん（祖父から見て孫・岐阜県在住）

急いで合意を取る

祖父が亡くなった時にすぐに相続登記していれば、相続人は祖母とその子である母の兄弟姉妹のみで済みました。
ところが、誰が家を相続するのかはっきりしないまま年月がたち、祖母や叔父叔母が亡くなり、孫世代が続々と相続人になっていました。
これが「数次相続」で、放置するほど相続人がねずみ算式に増えていく典型例です。

このまま放置し続ければ、ひ孫、玄孫とどんどん世代が進み、相続人の数もどんどん増えて解決がより困難になってしまいます。

さらに、相続人の一人である伯母は９０歳。
現在は判断能力がある状態ですが、もし相続人全員の合意を取り付けている間に伯母の判断能力が低下した場合は家庭裁判所で成年後見人を選任する必要が生じ、時間も費用も大きく膨らみます。

「伯母が元気なうちに合意をまとめる」ために、できるだけ急ぐ必要がありました。

当事務所が提案した解決策

本件の設計は2点に集約されます。①中立の手紙で警戒感を解き、②換価分割で全員の取り分を現金に変える、という流れです。

Step 1｜相続人9名へ「中立の手紙」と3つの選択肢のご案内

利害関係のない第三者である司法書士から、相続人9名全員へ手紙を送付しました。
司法書士が中立公平な立場で関与することを最初に明示し、警戒感を和らげたうえで、回答書に3つの選択肢を示しました。

1. 相続分譲渡（辞退）…相談者様へ自身の相続分を無償で譲渡し、相続手続きから離脱。
2. 代償分割…相談者様が不動産を単独取得し、一定額の代償金を受け取る
3. 換価分割…相談者様が代表で取得後、家屋を解体・整地のうえ売却。経費控除後の残額を相続分に応じて分配（各自で確定申告）

Step 2｜遺産分割証明書で合意を書面化

相続人が全国に分散している場合は、一堂に会して1枚の協議書に署名する方式より、各人が個別に署名・押印できる「遺産分割証明書」を用いる方が効率的です。

証明書には次の4点を明記しました。

• 相談者様が換価分割のため便宜上すべての不動産を代表取得すること
• 相続登記後すみやかに家屋を解体し売却すること
• 売却代金から経費を控除した残額を所定の割合で分配すること
• 相続手続費用は相談者様が負担すること

Step 3｜相続登記→解体→測量→売却→分配をワンストップで実行

• 築60年の未登記家屋の解体と、室内残置物等の処分
• 隣地との境界確定測量（売却に必要な測量図の作成）
• 買主との売買契約の締結
• 残代金決済時に、証明書の割合どおり各相続人の口座へ直接振込

解決後の変化（After）

ご依頼から約1年。
９０歳の伯母がお元気な間に9名全員の合意を得て、家屋の解体・売却・分配まで完了しました。
ビフォー・アフターで本件のゴールを確認します。

項目	Before（ご相談時）	After（解決後）
名義	40年以上前に亡くなった祖父名義	売却完了・買主名義に移転済み
相続人	戸籍を遡ると全国に合計10名	9名から1か月以内に合意取得
不動産の状態	築60年の未登記家屋＋雑草繁茂	家屋解体・整地・売却完了
年間負担	固定資産税 約10万円／年	ゼロ
分配	─	経費控除後 約950万円を分配
解決期間	─	ご依頼から約1年

売却代金と分配の内訳

売却代金と経費

項目	金額
土地売却価格	15,000,000円
固定資産税精算金（日割り清算）	20,000円
収入合計	15,020,000円
解体・残置物処分・整地	△5,000,000円
境界確定測量費用	△500,000円
売渡費用（登記費用等）	△11,000円
分配原資（差引）	9,509,000円

各相続人への分配額

相続人	分配割合	分配額
Ａ	10分の1	950,900円
Ｂ	10分の1	950,900円
Ｃ	10分の2	1,901,800円
Ｄ	10分の1	950,900円
Ｅ（依頼者）	10分の3	2,852,700円
Ｉ	10分の1	950,900円
Ｊ	10分の1	950,900円
合計	10分の10	9,509,000円

司法書士費用（参考）

項目	報酬（税別）	実費
戸籍取得38通	95,000円	22,600円
登記情報調査	─	993円
照会文書の作成・発送代行（9名分）	80,000円	─
遺産分割証明書 作成・発送代行	77,000円	─
相続登記	65,000円	48,000円
事後登記情報	─	993円
消費税	31,700円	─
総額（税込・司法書士分）	421,286円

※上記は司法書士費用のみです。解体・測量等は別途、上記「経費」欄のとおり発生しています。

本事例から得られる4つの教訓

① 数次相続は、放置するほど相続人が増える

最初の相続を整理しないまま次の世代に持ち越すと、相続人は枝分かれし、合意形成は急速に難しくなります。「いつかやろう」という先送りこそ、最も大きなリスクです。

② 高齢の相続人がいるなら、スピードを優先

判断能力が低下すると成年後見人の選任が必要となり、時間も費用も膨らみます。高齢のご親族が相続人に含まれる事案では、着手の早さが結果を左右します。

③ 疎遠な相続人には「中立の手紙」が有効

ご本人が疎遠な親戚へ手紙を出すと、警戒や疑念を招きがちです。利害関係のない専門家が中立公平な立場から選択肢を示すことで、相手も冷静に判断できます。

④ 使う予定のない不動産は「換価分割」で公平に現金化

住む予定の方がなく、代償金を払う資力もない──そうした場合に、最も公平でトラ解決策が換価分割です。書面を専門家が適切に整えれば、税務リスクも避けられます。

岐阜・愛知で「放置された相続」にお悩みの方へ

祖父母の代から名義が変わっていない空き家、相続人が多く手をつけられない不動産、近隣の苦情と固定資産税の負担──こうした問題は、放置するほど解決が難しくなります。

一方で、正しい順番で進めれば、本件のように1年程度で全員が納得する形に整理できます。

当事務所は、岐阜・愛知での数次相続・換価分割の事案を数多く扱ってきました。まずは無料相談で、現状を整理することから始めてみてください。

ご相談・ご依頼を心よりお待ち申し上げております。

補足｜法律・税務のワンポイント

換価分割は「全員」に確定申告義務が発生

登記名義は代表者一人でも、税法上は分配割合に応じて各相続人が売却したものとして扱われ、譲渡所得税の確定申告義務が各自に生じます。古い不動産では概算取得費（売却価格の5%）を用います。
なお、被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋であれば、最大3,000万円の空き家特例を使える場合があります（税理士へのご確認を推奨）。

相続登記の義務化（2024年4月施行）

施行前に発生した相続も対象です。正当な理由なく3年以内に相続登記を申請しないと、10万円以下の過料の対象となります。

用語解説