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コラム

孫への土地(住宅用地)の生前贈与

2020年7月10日生前対策

土地を孫に有効活用してほしい。そんな想いを実現するのが土地の生前贈与(せいぜんぞうよ)です。孫が新築を検討するにあたって、土地を提供することにより、土地購入コストを節約することができます。贈与というと贈与税が心配ですが、今回は住宅用地を孫に贈与する場合のメリットと贈与税を節約する方法をご紹介させて頂きます。

80歳の祖父が25歳の孫に土地を活用してほしいと思っているケース。

 

祖父には妻と3名の子がおり、3名の子のうちの長男の子が25歳の孫。

土地250

路線価1000万円

固定資産評価額825万円

建築予定の住宅 木造120

 

 

土地を孫に活用させる3つの方法

 

①土地の名義を変えずに貸す方法

 

【メリット】名義変更の費用・税金がかからない

 

【デメリット】祖父の認知症による土地の凍結リスク

ご高齢な祖父の判断能力が住宅建築までの数年間で低下するとその土地に住宅を建築すること自体ができなくなる可能性があります。

 

【デメリット】祖父が亡くなったときの相続トラブルリスク

祖父が亡くなったとき、土地の名義を孫の親(祖父の長男)名義にするためには他の相続人(孫から見ておじおば)の同意が必要です。スムースに同意がもらえない場合は、代償としてお金を払うことになります。

 

②土地を売買する方法

贈与税を免れるために、売買というカタチで名義変更しようとするケースを見受けます。時価相当額で売買し、代金を分割で支払うというものです。

 

【メリット】認知症による土地凍結リスクがなくなり安心して住宅の計画を進めることができる

 

【メリット】祖父が亡くなったときの土地の相続手続きが不要となる

 

【デメリット】往々にして祖父に多額の譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)が発生する

 

所有期間が5年超の土地の長期譲渡所得税の計算式は次の通りです。

{譲渡収入金額−(取得費+ 譲渡費用)}×20.315%

 

売却価格から購入価格や諸経費を引いた利益に対して約20%の税金がかかるということです。

 

代々相続してきた土地の購入価格は売却価格の5%しか認められないケースが多く、この結果、売却価格の95%弱に対して20.315%の譲渡所得税が発生することになります。売却価格が1000万円であれば約200万円の税金を祖父が支払うことになります。

 

このように、贈与税がかからないように売買というカタチをとっても、往々にして祖父に多額の譲渡税がかかるのがデメリットです。

 

③土地を生前贈与する方法

土地をただで名義変更することを生前贈与といいます。

 

【メリット】認知症による土地凍結リスクがなくなり安心して住宅の計画を進めることができる

 

【メリット】祖父が亡くなったときの土地の相続手続きが不要となる

 

【デメリット】贈与税がかかる

 

事例の路線価1000万円の土地を孫に1年でわたした場合の贈与税は次の通りです。

(1000万円-110万円)×0.3-90万円=177万円

 

譲渡所得税よりは少ないですが、それでも孫に土地をあげるだけでかかる税金としては多く感じますね。この土地の贈与税を節税する方法は2つあります。

 

贈与税を節税する2つの方法

 

①暦年贈与で2年に分けて孫夫婦2名に均等にわたす方法

 

暦年贈与は、普通の贈与のことです。もらう人1人当たり年間110万円の非課税枠があり、110万円を超えた金額に対して一定の税率が課税されます。

 

暦年贈与は、もらう人を増やし、贈与の年を分けることにより節税することができます。

 

もらう人を夫婦2名とし、2年に分けて贈与した場合の贈与税は次の通りです。

{(1000万円÷4)-110万円×0.1}×4=56万円

 

贈与税を56万円まで節約することができます。

 

②相続時精算課税を選択する方法

 

相続時精算課税制度は、主に祖父の財産が概ね5000万円以内であればメリットのある制度です。以下解説します。

 

相続時精算課税制度は、60歳以上の祖父母・親20歳以上の子・孫の間では2500万円までの贈与は無税で贈与でき、将来の相続のときには遺産の額に相続時精算課税で贈与した財産の価額を参入し相続税の課税の可否を判断する制度です。

 

相続税は平成29年度の岐阜県の死亡者数のうち約8%のご家族が課税される税金で、いわば資産家にかかる税金ですが、具体的に相続税が課税されるか否かは、遺産の額が相続税の基礎控除額(きそこうじょがく)の範囲内か否かで判断します。

 

遺産の額が基礎控除額以下であれば非課税基礎控除額を超える場合は申告(課税)が必要ということです。

 

基礎控除額=3000万円+(600万円+法定相続人の数)

 

事例では、法定相続人は妻と子3名の計4名なので、基礎控除額3000万円+600万円×4=5400万円です。

 

したがって、祖父の財産が今回の土地を含めて5400万円を超えてくると、最終的な相続のときに相続税が増額される可能性があります。

 

相続時精算課税制度を選択する際の注意点を列記すると次の通りです。

・祖父の財産が基礎控除額を超えていると相続税増税につながる可能性がある。

・最初の贈与の翌年21日から315日までの間に税務署に相続時精算課税選択届と贈与税の申告をする必要がある。

・いったん相続時精算課税を選択すると、同じ祖父・孫間では、以後すべての贈与について申告が必要となる。

・いったん相続時精算課税を選択すると、同じ祖父・孫間では、暦年贈与の年間110万円の枠が使えなくなる。

 

土地を贈与した際にかかるその他の費用

土地を贈与した場合にかかるそのほかの費用は次の通りです。

①司法書士の名義変更報酬50,000

②登録免許税165,000(固定資産税評価額の2)

③不動産取得税5,000円(3年以内に住宅を建てた場合の軽減措置適用)

不動産取得税の徴収猶予

 

土地を生前贈与するか否かの判断ポイント

 

土地の名義を祖父のままにするか、孫名義にするかの検討の順番は次の通りです。

基本的に①→②→③の順番で検討することをお勧めします。

 

①暦年贈与すべきケース

祖父は今のところ元気だが、住宅ローンの手続負担をかけるのは少々不安で、土地の路線価もそれほど高くなく贈与税も少額ですむケース。

 

②相続時精算課税で贈与すべきケース

祖父は資産家でも土地持ちでもなく今後計画的な贈与も予定していないケース。

 

③名義を変更しなくてもよい場合

祖父が元気で判断能力にも問題がなく、将来の相続を見越して遺言書も準備してくれる又は家族の仲が良く相続トラブルの可能性が極めて低いと予想できるケース。

自筆証書遺言保管制度

 

祖父母名義(又は親名義)の土地に住宅を建築予定の方、子・孫に住宅地を提供したいとお考えの方は、気軽にお問い合わせくださいませ。

 

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