2024年の「相続登記義務化」に続き、2026年（令和8年）は日本の不動産制度にとって歴史的な転換点となります。
特に注目すべきは、2月より開始された「所有不動産記録証明制度」と、4月から始まる「住所変更登記の義務化」です。
これらは、これから不動産を取得する方だけでなく、 「すでに不動産を持っているすべての方」「過去に相続をした方」に影響する制度です。
「知らなかった」では済まされない罰則（過料）も存在するため、本記事で制度の仕組みと具体的な手続きについて詳しく解説します。
【新制度】所有不動産記録証明制度（2026年2月開始）
これまで、亡くなった親族の不動産を探すには、毎年４月に届く固定資産税の納税通知書 ・課税明細で確認するか、市町村ごとの「名寄帳（なよせちょう）」を取得するか、自宅にある権利証（登記済証）を探すしかありませんでした。
しかし、これには「市町村が異なると分からない」「固定資産税がかからない山林や私道が載っていないことがある」という欠点がありました。
2026年2月2日から運用が始まった 「所有不動産記録証明制度」は、これらの問題を解決する画期的な仕組みです 。
隠れた資産を全国一括検索できる「切り札」の誕生です！
何ができるようになったのか？
法務局のシステムを横断検索し、特定の人が所有する全国の不動産を一覧リストとして取得できます 。
- 固定資産税が非課税の土地（山林・原野・私道の持分など）も抽出されます。
- マンションのゴミ置き場などの「共有持分」も漏れなくリストアップされます。
どんな時に使うのか？
- 相続財産調査： 亡くなった親が、地方に「負動産（管理困難な土地）」を持っていないか確認する。
- 自身の資産管理： 将来の相続に備え、自分が持っている不動産を棚卸しする。（エンディングノートの作成等）
手数料と取得方法
取得方法は3通りありますが、便利なオンライン請求が推奨されます。
| 請求方法 | 受取方法 | 手数料 | 備考 |
|---|---|---|---|
| オンライン | 郵送受取 | 1,500円 | 最も安価で便利 |
| 窓口請求 | 窓口受取 | 1,600円 | 最寄りの法務局で可 |
| 郵送請求 | 郵送受取 | 1,600円 | 別途返信用封筒が必要 |
住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月開始）
これまで、引越しをして住所が変わっても、登記簿上の住所変更は任意でした。
しかし、所有者不明土地問題の解消のため、登記簿上の住所変更が法律上の義務となります。
引越しから2年以内の手続きが必須になります。要注意！
制度のポイント
- 「2年以内」のルール：住所や氏名が変わった日から2年以内に登記申請をしなければなりません。
- 罰則（過料）：正当な理由なく申請を怠った場合、5万円以下の過料の対象となります。
- 過去の変更も対象（遡及適用）：2026年4月1日より前に住所が変わっている場合も義務化の対象です。この場合、猶予期間として2028年3月31日までに登記をする必要があります。
「役所に転入届を出せば、登記も変わるのでは？」という誤解が多くありますが、個人の場合はプライバシー保護のため、自動的には変わりません。
自動連携（職権登記）を利用するには、事前に法務局へ「検索用情報（氏名・生年月日等）」を届け出る（オプトイン）必要があります 。この届出をして初めて、その後の住所変更が自動的に登記に反映されるようになります。
よくあるご質問（詳細Q&A）
- Q「所有不動産記録証明書」は、借金のある相手の財産調査に使えますか？
- A
いいえ、使えません。
プライバシー保護の観点から、請求できるのは以下の人に限定されています 。- 自分自身（登記名義人）
- 相続人（亡くなった方の遺産整理のため）
- 代理人（司法書士や弁護士、成年後見人など）
債権者などの第三者が、勝手に他人の財産を調査することはできません 。
- Q証明書を取れば、全ての不動産が100%分かりますか？
- A
「同姓同名」や「古い登記」には注意が必要です。
システムは「氏名」と「住所」等をキーに検索しますが、古い登記には「生年月日」の情報が入っていないことがあります 。そのため、同姓同名の別人の不動産が含まれていたり、逆に住所移転の履歴が追えずにリストから漏れてしまったりする可能性があります 。
リストを取得した後、「本当に被相続人のものか」を登記情報等と照らし合わせる作業は依然として必要です。
- Q相続登記の義務化（2024年～）への対応はまだ間に合いますか？
- A
急いで対応する必要があります。相続登記の義務化も過去にさかのぼって適用されており、2024年4月1日以前に発生していた相続については、2027年3月31日が最初の期限となります 。
もし遺産分割協議がまとまらない場合は、暫定的に「相続人申告登記」を行うことで、過料（10万円以下）を回避できます。これは相続人の一人が単独で申請でき、登録免許税もかかりません。
- Qいらない土地を国に引き取ってもらう制度があると聞いたのですが
- A
「相続土地国庫帰属制度」がありますが、審査は厳格です。
2024年度末の予測で申請は3,500件を超えていますが、却下や取下げになるケースも増えています。
以下のような土地は引き取ってもらえません 。
- 境界が不明確な土地
- 建物（古家）が残っている土地
- 管理が困難な崖地
また、承認されても10年分の管理費相当額（負担金・原則20万円～）を納める必要があります。
各種手続きの必要書類・リンク集
ご自身で手続きをされる場合の主な参考リンクです。
①所有不動産記録証明書の交付請求
- 管轄：全国どこの法務局でも請求可能（郵送・オンライン含む）
- 必要書類：
- 本人確認書類（運転免許証等）
- （相続人の場合）被相続人の除籍謄本・自身の戸籍謄本など関係が分かる書類
- 申請書様式·詳細：法務省：所有不動産記録証明制度について
②住所·氏名の変更登記
- 期限：変更から2年以内（過去の変更分は2028年3月31日まで）
- 費用：不動産1個につき1,000円（登録免許税）
- 必要書類：住民票（住所の履歴がつながるもの）、戸籍謄本（氏名変更の場合）
- 申請書様式：法務局：不動産登記の申請書様式（住所変更等）
③相続人申告登記（義務履行の猶予用）
- 期限：相続開始を知ってから3年以内（過去分は2027年3月31日まで）
- 費用：非課税
- 申請書様式·詳細：法務省：相続人申告登記について
まとめ
2026年は「資産透明化」の好機です。
法改正により、不動産の所有者は「登記簿の情報を常に最新に保つ」という管理責任を強く求められるようになりました。
これを負担と捉えることもできますが、「長年放置していた権利関係を整理する絶好のチャンス」でもあります。
特に以下のようなケースに心当たりがある方は、早めのご相談をお勧めします。
親が地方出身で、知らない山林があるかもしれない。
「所有不動産記録証明制度」で網羅的に調査します。
何十年も前の住所のまま登記を放置している。
住民票の保存期間が経過している場合など、通常の書類では手続きできないケースがあります。司法書士が職権で調査・対応します。
遺産分割でもめているが、義務化の期限が怖い。
とりあえず「相続人申告登記」を行い、過料リスクを回避するサポートをします。
当事務所では、新制度に対応した調査から申請までをトータルでサポートしております。
「自分の場合はどうなるのか？」といったご質問だけでも構いません。
お気軽にお問い合わせください。
