〈2024 年解決事例〉
（※プライバシーへの配慮から編集を施しております）

相談内容…老後を見据えて早めに世代交代をしたい！

７０代の男性です。
７０代に突入してからというもの、健康面や認知能力に不安を感じるようになりました。
妻も健在ですが、わたしと同じように物忘れが多くなってきております。

現在アパートを２棟（1 億円）所有しておりますが、アパート経営がおぼつかなくなってきました。

アパートの賃貸管理は管理会社へ、毎年の確定申告は税理士に任せているのですが、入退去に伴う手続き、大規模修繕、借り換え、将来的な売却の可能性など、わたし自身が契約にかかわる重要な手続きがあり、自身では対応が難しく感じるようになりました。

また、アパートローンが5000万円ほど残っていることが不安要素でもあります。

そこで同居している長男に家族信託でアパートを受け継がせ、管理運用を任せたいと考えています。
よろしくお願い致します。

家族は妻と長男（同居）の他に、近隣に住んでいる既婚の長女がいます。

家族信託（民事信託）ってどんな制度？

家族信託(民事信託)とは、家族に財産を信託して管理運用してもらう法的手続です。
「信託」とは、漢字の通り「信用して委託すること」。
生前から家族に自分の財産を任せ、代わりに運用してもらうことができます。

「あげる」わけではなく、「貸す」に近いので、完全に受け渡してしまう「贈与」とは異なるのです。

家族信託（民事信託）の活用場面 

家族信託の主な活用場面は、高齢な親の財産管理、相続（生前）対策、障がい者の財産管理、事業承継等の４つです。 

現在多く活用されているのはA,Bで、終活としての家族信託です。 
家族信託により、高齢な家族の財産管理と遺言の代用となる相続対策（生前対策）をすることが出来ます。 

今回はこの終活として家族信託を活用した事例となります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　

家族信託の仕組みは複雑で関係性が分かりづらいですが、今回の事案を会社になぞらえて考えてみます。

以上を踏まえて、本件の場合どういった関係性になるのか具体的に図で見てみましょう。

相談者様は委託者・受益者として信託財産としてアパートの所有権（＝管理・運用権）などを受託者の長男に預け、その経営やローンの返済を長男が担うこととなります。

相談者様が亡くなった場合、受益権は妻と長男が２次受益者として引き継ぎ、引き続き長男が受託者としてアパート経営をするという構図です。
（相談者様より先に妻が亡くなった場合は、受益権は長男一人が２次受益者として引き継いだ後、一定期間の経過により信託を終了させます）

家族信託の初回面談から契約成立まで 

初回面談・家族会議 

お問合せ後の初回面談では、お父様と長男様にご出席いただきます。 
お母様と長女様は、ご同席頂くか、お父様とご長男様を通じてご理解いただくように致します。 

必要書類の手配  

家族信託についてご理解いただき次第、必要書類をご準備いただきます。 

アパートの家族信託における必要書類
アパート	固定資産税の明細 確定申告書 銀行ローンの明細
相談者	出生から現在までの連続した全戸籍、世帯全員の住民票、印鑑証明書、通帳
長男	戸籍謄本、印鑑証明書、源泉徴収票
長女	戸籍謄本、住民票
管理会社	管理契約書、連絡先、賃貸管理明細
税理士	連絡先
火災保険	保険証券、連絡先

財産目録作成 

今回の家族信託は終活の一環として行うものです。
アパート以外の他財産についても財産目録を作成し、どのように生前対策をしていくか決めていきます。
これにより相続時の見通しが立ち、ご家族も安心です。

対策の種類	財産・負債	固定資産 税評価額	相続税 評価額 （特例適用後）
信託	アパート敷地 2000㎡ （貸家建付地）	1億円	8075万円
	アパート（貸家）	3000万円	2100万円
	アパートローン		-5000万円
	信託用金銭		500万円
遺言等	その他金銭		2000万円
	自宅土地 500㎡	2000万円	944万円
	自宅建物	700万円	700万円
	長女土地	1500万円	1500万円
死亡保険金			1500万円
保険金 非課税枠			-1500万円
財産総額			1億819万円
基礎控除			-4800万円
相続時の課税財産総額			6019万円

 （金額は概算）

信託契約書（案）作成 

ご家族のご了解を得られ、財産目録を作成した後は、信託契約書の作成です。

終活としての家族信託の基本は、父のために長男が財産を管理運用し、信託財産を家族に承継・帰属させるというシンプルな構造です。

しかし、将来的な相続の順序は予測できないため、想定外の事態とならないように、「場合分け」や「予備的」な受益者等を記載することになるため、契約全体としては少々複雑になります。

また、万一長男が「特定委託者」と認定されて、予定していない課税がされることのないように、受託者の信託変更権限を制限しておくことも重要です。 

管理会社への事前連絡 

相談者様は管理会社とアパート管理解約を締結し、賃貸管理等全般を任せています。 
家族信託を締結すると、所有者が受託者である長男に変更され、管理契約の主体も相談者様から長男に変更されます。 

司法書士から管理会社に家族信託をする旨をお伝えし、管理契約の巻きなおしが必要であることをご説明し、ご対応いただきます。 

税理士への事前連絡 

ご相談者様はアパート経営の税務処理を懇意の税理士にお願いされていました。

家族信託の税務処理は税理士が不慣れなケースも多いため、士業同士の連携を行いました。

銀行での手続き

契約内容が確定した段階で、銀行に正式にアパートローン借り換えの申し込みをします。 

借り換えの申し込みの際には、債務引受人となる受託者である長男の融資審査のため、源泉徴収票が必要となります。

その後、家族信託契約前に信託口口座開設の申し込みを済ませ、司法書士が銀行に信託契約書（案）を提出し、事前審査を受けます。

アパートローン借り換えを申し込む銀行と信託口口座を開設する銀行は同じ銀行です。

借換実行（根抵当権設定・抹消登記）

アパートローンの借り換えを実行します。
信託口口座を開設する銀行で借換し、根抵当権設定登記をし、後日、いままでの金融機関の根抵当権抹消登記をします。

公証役場と打ち合わせ、信託契約公正証書作成

司法書士が、公証役場に信託契約書（案）を提出。
公正証書の準備と公証人手数料の見積もりをして頂きます。

その後公正証書を作成します。
アパートローンの債権者が、信託口口座開設の銀行に変更されたことにより、正式な信託契約が可能となります。

信託口口座開設

受託者である長男が、信託契約公正証書を持参して、信託口口座を開設します。
口座開設まで１週間ほど要します。
口座開設後、契約書に記載された信託金銭を預け入れます。

アパートの名義変更（所有権移転・信託登記）

司法書士が、アパートの名義をお父様から受託者である長男様に変更し、信託登記をします。

アパートローンの債務引受

銀行と免責的債務引受契約を取り交わし、アパートローンの債務者を相談者様から受託者である長男様に変更します。

単なる免責的債務引受ではなく、信託契約上の信託財産責任負担債務としての免責的債務引受である旨が明確となるように次の３点を意識します。

受託者による信託事務遂行

信託契約後は、受託者である長男による信託事務が始まります。

基本的には信託口口座における口座引落や振込をメインとしつつ、現金引き出しが必要な場合は、必要な金額のみ引出し、使途をノートやエクセルで管理して、レシート、領収書を残しておきます。

信託契約締結後の諸手続き

信託契約後に管理会社へ報告。契約書のコピーを管理会社に提出し、管理契約を巻きなおします。
また、アパートの名義を受託者へ変更したことに伴い、火災保険の契約者も受託者名義へ変更します。

税務手続

• 信託契約後、税理士へ報告。契約書のコピーを税理士に提出
• 毎年1/1～1/31に信託の計算書の作成提出を税理士へ依頼、税務署へ信託の計算書を提出
• 毎年2/15～3/15までの間に確定申告（名義は今までと同じく相談者）

その他財産の生前対策

今回は、アパートの家族信託のを行いましたが、相談者様にはこの他にもご自宅、長女宅の敷地、預貯金などの財産があります。

これらの財産についても生前対策が必要です。
遺言公正証書を作成をご提案し、継続的にフォローアップとなりました。

概算費用

項目	報酬	実費
ローン借換の根抵当権設定登記	40,000	200,000
ローン借換の根抵当権抹消登記	20,000	6,000
家族信託設計・契約書作成	900,000
所有権移転・信託登記	55,000	202,000
根抵当権債務者変更登記	30,000	6,000
登記情報		3,310
登記事項証明書　借換後		3,000
登記事項証明書　信託後		3,000
登記事項証明書　債務引受後		3,000
小計	1,045,000	426,310
消費税	104,500
合計請求額	1,575,810
※別途公証人手数料5万円 ※別途銀行の信託口開設手数料10万円 ※贈与税の課税なし ※不動産取得税の課税なし

まとめ・補足 

今回は、借り換えに伴う借換先銀行での家族信託のため、借換先の銀行にとってもインセンティブが働きアパートローンの債務引受契約も比較的スムースに進行しました。 

今回のケースとは別に、借り換えが不要となるケースでは、銀行もアパートの信託、ローンの信託財産責任負担債務化、受託者への債務引受に対して、腰が重くなる傾向が想定されます。 

とはいえ、ご家族にとってアパートなどの収益物件の家族信託が必要な場合は、既存の銀行で対応できるのか、借り換えが必要なのか、金融機関の対応に応じて、柔軟かつ迅速に手続を進める必要があります。 

ご相談・ご依頼を心よりお待ち申し上げております。